Застройка ипотечного участка не защитит от взыскания! Позиция Верховного суда РФ

Неоднозначный спор пришлось рассматривать гражданской коллегии Верховного суда РФ. Собственница ипотечного участка попыталась уйти от возврата долга, построив на земле роскошный отель. Служители Фемиды встали на сторону кредитора и удовлетворили требования об обращении взыскания на весь недвижимый комплекс.

 

Вопрос об обращении взыскания на единственное жилье должников всегда вызывает споры. По общему правилу, изымать недвижимость можно лишь в счет погашения ипотечного кредита. При этом норма распространяется на имущество, переданное в залог. Что же делать, когда обеспечением является не сам дом, а земельный участок? Неоднозначную ситуацию рассмотрел Верховный суд России.

 

Обстоятельства спора

В 2008 году жительница Анапы приобрела в ипотеку участок земли. Расплатиться с продавцом женщина обязалась в течение 5 лет, а общая сумма долга составила 9,7 миллионов рублей. Однако условия договора собственница исполнять не стала. Вместо этого она самовольно построила 3-этажное здание гостиницы. Никаких разрешений дама не получала, а право на объект не регистрировала.

В 2013 году между владелицей участка и городской администрацией возник спор. Чиновники добивались сноса самовольной постройки. Краевой суд Краснодара в требованиях отказал, сославшись на выполнение всех нормативов и стандартов.

Следующим этапом стало разбирательство по непогашенному займу. Дело рассматривали в нескольких инстанциях:

  • городской суд Анапы (2-2577/2016);

  • краевой суд Краснодара (33-624/2016);

  • Верховный суд РФ (18-КГ17-23).

За несколько месяцев до процесса кредитор добился признания просроченной задолженности, а потому законность взыскания не оспаривалась. Вопрос заключался в возможности изъятия участка, на котором возведено свободное от залога здание. Собственница заявила, что отель является единственным местом жительства ее семьи. Рыночная стоимость недвижимости составила 38,1 миллиона рублей.

Первая инстанция не усмотрела причин для отказа в иске. Объект решено было выставить на продажу. Апелляция судебный акт отменила, указав на недопустимость реализации единственного жилья должника, не являющегося предметом залога. Гражданская коллегия ВС РФ продемонстрировала иной подход. Судьи вернули дело на пересмотр. Нижестоящей инстанции рекомендовали обратить внимание на следующие факты:

  • ипотека земельного участка возникла на законных основаниях;

  • разрешений на возведения отеля не выдавалось;

  • обязательства по займу не исполнены в срок;

  • право собственности на гостиницу и «единственное жилье» ответчица не регистрировала.

Верховный суд России напомнил также о распространении обременения на все объекты, возводимые на ипотечной земле.

 

Комментарии юристов

Правозащитников позиция высшей инстанции не удивила. Специалисты полагают, что коллегия совершенно правильно истолковала статью 446 ГК РФ. Первая часть нормы позволяет взыскивать долги за счет изъятия участка под единственным жильем гражданина. Принцип распространения ипотеки земли на возводимые на ней объекты остается незыблемым.

В конкретном случае объект продадут, требования кредитора удовлетворят, а остаток средств выплатят должнице. Возможность «защитить» строение от претензий владелица упустила при составлении договора. В тексте соглашения о залоге следовало прописать условие об ограничении взыскания. Впрочем, в этом случае собственница неизбежно столкнулась бы с требованием об арендной плате.

Прецедент имеет юридическое значение для ипотечного кредитования и отношений по залогу. Сейчас банки неохотно принимают в качестве обеспечения незастроенные участки. Их поведение связано с риском возникновения самовольных сооружений. Наличие четкой позиции ВС РФ по вопросу взыскания меняет ситуацию. Землевладения становятся более надежным и ликвидным обеспечением.