Взять квартиру в ипотеку и расплатиться за 2 года. Реально ли?

Итак, основная цель банка, кредитующего население, – получать прибыль. Это проценты, которые начисляют вам на «тело» кредита (сумму, которую вы берете). Процентная ставка складывается из двух показателей: ставки рефинансирования (процент, под который банк занимает деньги у Центробанка) и надбавки. Надбавка позволяет банку заработать небольшую прибыль. Прибыль действительно небольшая, если учитывать уровень инфляции. Соответственно, банк хочет заработать побольше и заинтересован в том, чтобы заемщик выплачивал кредит точно по установленному графику – не позже и не раньше.

Вы, как заемщик, хотите взять пару миллионов на квартиру и планируете отдать деньги за два года. Идеальный вариант – взять кредит именно на 2 года. В этом случае вы заплатите минимум процентов: тело кредита будет уменьшаться быстрее, чем по ипотеке на 20 лет.

Увы, не всегда такую ипотеку дают. Минимальный срок по кредитам для частных лиц, на который идут банки, когда речь идет о миллионах, составляет 5-10 лет. Даже если вы предоставите все документы, такую возможность вам просто не предложат. И уж точно не согласятся, если вы работаете в «сером» сегменте и не можете подтвердить все доходы.

Итак, в любом случае у вас есть кредит на большой срок, есть доходы, и можете вернуть все раньше. Как это делают?

Две схемы досрочного погашения

Схема №1. Полное погашение суммы

Вы платите какое-то время, одновременно накапливая сумму на отдельном счете. Затем, когда собираете полную сумму долга, вы приходите в банк и отдаете деньги. Кредит закрывают, вы – ничего не должны.

Нюансы:

  • Переплата все-таки есть. И существенная – при аннуитетных платежах (самая распространенная схема начисления процентов) первые годы вы оплачиваете большую часть процентов по кредиту. Тело кредита почти не уменьшается. Например, если ваш ежемесячный платеж – 30 000 рублей, и вы брали 2 миллиона, за 2 года вы оплатите около 700 тысяч по процентам. Сумма долга снизится только на 20-30 тысяч (или чуть больше – значения не имеет).
  • Банк может вас оштрафовать. Банк хочет получить максимум процентов и не приветствует погашение в первые годы. Штраф может быть выражен в дополнительных процентах.
  • У налоговой могут возникнуть вопросы. Конечно, банки не часто раскрывают данные клиентов и информацию по их транзакциям, но если речь идет о миллионах, у вас могут поинтересоваться, где вы взяли такие деньги.

Схема №2. Частичное погашение суммы

Вы должны платить по 30 тысяч в месяц, но отдаете по 100. Вернее, готовы отдавать. Сможете ли, зависит от банка. Изучайте нюансы:

  • Прописана ли в договоре возможность частичного досрочного погашения. Если да, все в порядке: платите столько, сколько можете, но не меньше суммы, прописанной в графике. Чаще всего этой возможности нет.
  • Можно ли рефинансировать кредит. Берете на 20 лет, чтобы отдавать по 30 тысяч в месяц, через месяц приходите и хотите переписать договор на 2 года с платежом по 100 тысяч. Здесь все зависит от сотрудников и политики банка. Вам могут пойти навстречу. А могут и потребовать документы, подтверждающие уровень дохода, потому что по факту вы берете новый кредит. Могут и вовсе отказать без объяснения причин.
  • Можно ли реструктуризовать кредит. Вы вносите дополнительные деньги, кредитный договор переписывают, уменьшая сумму долга. И так – каждый месяц. Каждый месяц оплата кредита превращается в квест «дождись своей очереди и оставляй новые подписи».

Сумма переплаты по такой схеме будет меньше: вы уменьшаете сумму долга и, следовательно, проценты каждый месяц.

В чем выгода?

Кажется, что все очевидно: вы расплачиваетесь по кредиту за 2 года, а не за 20 лет. Квартира – ваша и свободна от залога. Над вами не висит долг. Но учтите, что существует инфляция, и ваш платеж, который казался неподъемным сегодня, может стать пустячным через 5 лет. В банках используют аннуитетные платежи, при которых погашать кредит через 2-3 года полностью просто бессмысленно. Ну и, конечно, если у вас серый доход, столь быстрое погашение чревато нежелательным вниманием к вашей персоне.

  • Для того, чтобы погасить свой кредит грамотно, воспользуйтесь несколькими рекомендациями:
  • Читайте договор и особенно раздел про досрочное погашение. Смотрите, есть ли возможность погашать частично (с пересчетом процентов), нужно ли для этого идти в банк, есть ли штрафной период.
  • Выбирайте дифференцированный платеж, особенно если хотите погасить долг одним разом. Это выгоднее: как минимум, вы хотя бы частично покроете долг, пока будете копить деньги.
  • Готовьте доказательную базу. Собирайте договора с продажи другой недвижимости, справки с работы, регистрируйтесь предпринимателем и платите налоги. Выходите из «серой зоны», если это вообще возможно.

Погашать кредит досрочно выгодно, если подойти к этому с умом. Впрочем, в любом случае отсутствие долгов – это хорошо.