ВС РФ : самовольная реконструкция не освобождает недвижимость от залога

Верховный суд РФ высказал мнение по вопросу освобождения от залога реконструированного объекта. Рассматривая спор между собственником недвижимости и банком, высшая инстанция отказалась придерживаться формального подхода.

Первый обзор судебной практики ВС РФ в 2017 году был посвящен наиболее сложным вопросам гражданских отношений. В числе прочего оказался и спор об ипотеке. Высшая судебная инстанция озвучила позицию по делу о прекращении обязательств залогодателя в случае реконструкции объекта недвижимости. Служители Фемиды не поддержали нижестоящие суды, а в требованиях истцу отказали.

Коротко о споре

Первый владелец жилого коттеджа и земельного участка передал недвижимость в залог по кредитному договору. Через некоторое время дом перешел в собственность к истцу. Гражданин был уведомлен о наличии обременения, но договор купли-продажи подписал.  Согласие банка на сделку было оформлено в надлежащем виде.

После регистрации прав в ЕГРП новый хозяин инициировал судебный процесс. Он настаивал на снятии обременения. Основанием требований стало несоответствие параметров сооружения данным, отраженным в закладной. Оказалось, что после передачи недвижимости в залог была проведена самовольная реконструкция. Так, расхождения обнаружились в сведениях по следующим позициям:

  • площадь;
  • количество этажей;
  • объемы и габариты объекта.

Факт несоответствия подтверждался результатами независимой строительной экспертизы. Истец считал, что фактически предмет залога отсутствует.  

Позиции российских судов

Первая, вторая и третья инстанции с доводами истца согласились. К моменту рассмотрения дела объекта, на который налагалось обременение, не существовало.  Имеющееся же в наличии имущество обладало признаками самовольной постройки и не могло выступать в качестве обеспечения. Действие договора ипотеки прекратили.

Иное мнение озвучил ВС РФ в определении № 18-КГ16-125 от 20.09.16 года. Коллегия отметила, что в момент установления залога недвижимость отвечала требованиям законодательства. Изменения  внесли после регистрации обременения. Кроме того, судьи обратили внимание на отказ от оспаривания договора купли-продажи. Истец не пытался расторгнуть сделку по приобретению прав на спорное строение.

После рассмотрения материалов ВС РФ пришел к выводу о недопустимости снятия залога. Изменение характеристик объекта, по мнению коллегии, не привело к юридической или фактической ликвидации имущества. Закон же не содержит прямых указаний на возможность освобождения от обременения по причине изменения технических параметров. Договор сохранил силу.

Таким образом, Верховный суд РФ подтвердил высказанную ранее позицию ВАС России. Упраздненная инстанция озвучивала аналогичное мнение в информационном письме № 90 от 28.01.05 года.