Верховный суд РФ назвал новое основание прекращения ипотеки: пропуск срока давности

В 2017 году Верховный суд России продолжает выстраивать практику по принципу справедливости. Спорные ситуации оценивают в комплексе, анализируя все обстоятельства и факты. Далеко не всегда общественность принимает решения высшей инстанции благосклонно. На этот раз острую дискуссию вызвал подход, продемонстрированный при рассмотрении спора № 84-КГ16-7. Коллегия судей освободила от залога ипотечную недвижимость, ссылаясь на смысл норм об обременении.

Скелет в шкафу или семейные войны

Конфликт вспыхнул в одной из российских семей. В 2011 году супруги решили продать 3-комнатную благоустроенную квартиру и разъехаться. Собственниками недвижимости являлись три человека:

    • отец;
    • взрослый сын;
    • мачеха.

Оформление документов поручили наиболее энергичному и молодому владельцу. Мужчине предстояло заключить договор купли-продажи, а затем подыскать благоустроенное жилье мачехе.

Вскоре покупателя на квартиру удалось найти. Общая стоимость объекта составила 2,2 миллиона рублей. Каждый из собственников имел право на 733 тысячи. Вся сумма была передана непосредственному исполнителю сделки. Супруги денег не получили.

Через несколько месяцев приемный сын предложил мачехе приобрести его личную однокомнатную квартиру. Воспользовавшись некомпетентностью женщины, продавец включил в договор особое условие. Деньги за недвижимость предписывалось передать после государственной регистрации в реестре. До этого момента квартира передавалась в залог (ипотека).

После выдачи свидетельств приемный сын потребовал выплатить указанную в соглашении стоимость жилья. Мачеха ссылалась на сумму, полученную молодым человеком от продажи общей 3-комнатной квартиры. В результате дело пришлось рассматривать судьям.

Значение сроков давности

Иск в первую инстанцию залогодержатель направил в начале 2015 года. Молодой человек намеревался расторгнуть договор продажи. Однако ответчица перечислила на счет прежнего собственника 375 тысяч рублей. Она заявила, что именно этой суммы не хватало для полного исполнения обязательств перед продавцом. Основную часть денег истец получил, присвоив деньги от продажи первого жилья. Дело рассматривать не стали.

Добившись прекращения производства, женщина попыталась освободить недвижимость от ипотеки. Пасынок ответил встречным иском о взыскании (в рублях):

    • непогашенной задолженности по договору покупки квартиры — 733 000;
    • процентов за просрочку исполнения обязательства — 273 000.

Одновременно залогодержатель потребовал обратить взыскание на ипотечное жилье.

Районный суд Новгорода все иски отклонил. В решении было отмечено, что достоверных доказательств получения ответчиком денег от продажи первой квартиры не представлено. Поскольку свидетельств исполнения долгового обязательства нет, настаивать на прекращении ипотеки нельзя. Правовым основанием стал первый пункт статьи 352 ГК РФ. Встречные требования удовлетворению не подлежали из-за истечения срока давности. Апелляция с такими выводами согласилась.

Верховный суд России встал на сторону женщины. Коллегия опровергла аргументы нижестоящих инстанций об отсутствии оснований снятия залога. Пропуск срока давности лишил кредитора возможности настаивать на обращении взыскания. В итоге ипотека утратила обеспечительные функции. Спор вернули на пересмотр с перечнем указаний и разъяснений.

Таким образом, высшая инстанция России создала значимый прецедент. При истечении срока давности кредитор рискует потерять возможность фактического взыскания долга. Юристы к позиции относятся неоднозначно. С одной стороны точка зрения защищает должников от необоснованного затягивания процедуры и злоупотреблений. С другой — кредиторы теряют гарантии исполнения обязательства.