Продажа квартиры ипотечному заемщику: что учесть собственнику?

Ипотечное кредитование – это удобный финансовый инструмент, который подарил шанс многим людям стать владельцами собственной недвижимости с банковской поддержкой. С момента появления подобных программ в нашей стране разговоры чаще всего идут вокруг заемщиков, которые при оформлении ипотеки в банке возлагают на себя серьезные обязательства.

Однако в силу всё большего распространения этого инструмента стоит отметить и огромную роль самих собственников недвижимости, желающих продать квартиру как можно выгоднее и быстрее. Что следует учесть им при подготовке объекта к продаже, и какие нюансы лежат в зоне ответственности продавца при оформлении ипотечного кредита?

Почему собственнику тоже нужно готовиться?

Кредитные организации имеют целью своей деятельности получение прибыли. Поэтому ни один из банков не будет рисковать, обеспечивая финансовые гарантии при покупке сомнительных объектов. В этой связи обязательным этапом оформления ипотеки является оценка выставленной на продажу квартиры или дома. Анализ недвижимости проводит либо компания-партнер банка, либо независимая фирма. На основании подготовленного отчета кредитная организация выясняет ликвидность объекта и принимает решение о возможности или невозможности кредитования.

Если собственник действительно заинтересован в продаже квартиры, то он должен позаботиться, чтобы она была высоко оценена экспертами. Именно поэтому продавцам нужно провести предварительную подготовку.

Что учесть собственнику при продаже квартиры?

Сделки с привлечением ипотечного кредита имеют характерную особенность – в них участвуют стразу четыре стороны:

  • покупатель;
  • продавец;
  • банк;
  • страховая компания.

Именно от решения последней будет зависеть, даст банк кредит заемщику, или откажет. Чтобы страховая фирма взяла на себя обязательства по страхованию недвижимости, квартира должна удовлетворять нескольким условиям. Наиболее значимые среди них:

  1. Наличие полного пакета документов. Речь идет не только о правоустанавливающих бумагах. Больше всего проблем доставляет отсутствие документов, узаконивающих перепланировку. Часто так бывает, что владельцы квартир проводят небольшие или капитальные изменения в планировке: переносят или убирают стены, расширяют дверные/ оконные проемы. Все эти действия необходимо должным образом согласовывать. Если вовремя этого не сделать, то ни один банк не даст одобрения на выдачу ипотечного займа.
  2. Отсутствие дома в очереди на капитальный ремонт. Существуют различные городские программы, которые предусматривают ремонт аварийного жилья за счет средств бюджета. Если дом находится в одном из таких списков, либо признан аварийным и в скором времени будет снесен, продать квартиру в нем с привлечением ипотеки не удастся. Ни банк, ни страховая компания не возьмут на себя столь высокий риск. Среди кредитных организаций принято негласное правило выдавать жилищные займы на покупку недвижимости, у которой износ меньше 60%.
  3. Максимальная информация о переходе прав собственности. Все стороны сделки будут внимательно изучать документы, на основании которых возникло право собственности (дарение, наследование, переход прав собственности по решению суда и т.п.). Чтобы ускорить процесс продажи, владельцу квартиры желательно учесть этот момент и заранее подготовить такие бумаги.
  4. Погашение всех задолженностей за коммунальные услуги. Если за квартирой числится долг по оплате ЖКУ, то судебные приставы могут по решению суда наложить арест на недвижимость. По этой причине банки настоятельно требуют погашения всех задолженностей и предоставления соответствующих справок из ресурсоснабжающих организаций.
  5. Снятие с регистрации жильцов. Прежде чем выдать деньги на покупку квартиры, банк должен убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован. В противном случае появляется риск обременения объекта правами третьих лиц, что усложнит получение ипотеки и затормозит процесс продажи квартиры.