Продажа ипотечной квартиры – возможно ли такое

Оформляя квартиру или дом в собственность по ипотечному кредитованию, будущие владельцы недвижимости теоретически готовы к огромным ежемесячным платежам на долгие годы. Случается, обстоятельства по разным причинам меняются, и вот уже платежи наваливаются тяжким грузом.

Варианты продажи ипотечной квартиры для россиян представляются пока еще чем-то из разряда юридической экзотики. Однако знать о такой возможности и «белых» схемах реализации залоговых квартир нужно еще до подписания договора ипотеки. Как говорится, предупрежден – значит вооружен.

В каких случаях продают залоговую недвижимость

Ухудшение финансовой ситуации. Сокращение на работе, снижение зарплаты, тяжелое заболевание заемщика или членов его семьи становятся реальным препятствием к регулярным и полным платежам по ипотечному кредитованию. Если идет вал просрочек, банк реализует предмет залога «с молотка». Чтобы не остаться на улице, нужно предложить кредитору вариант перепродажи недвижимости.

Развод собственников недвижимости. Иногда стороны договариваются о солидарном внесении платежей без переоформления бумаг. Но гораздо чаще бывший супруг не верит на слово и не полагается на врожденное благородство второй стороны.

Квартира перестала устраивать. За годы действия договора ипотечного кредитования может вырасти численность семьи, или смена работы влечет необходимость переезда. Иногда меняются жизненные приоритеты, и появляется желание перебраться из многоэтажки в загородный дом.

В ипотеку приобреталось долевая квартира от застройщика на стадии «котлована» для последующей переуступки права требования. Так действуют профессиональные «игроки» рынка недвижимости. При правильной схеме можно «сорвать» хороший куш. Главное, чтобы объект успел значительно подрасти в цене, и собственник реализовал его с выгодой даже при условии залога.

Законодательное регулирование

Продать залоговую квартиру не так просто. Нужно знать нюансы законодательства, регулирующего сферу недвижимости:

  • ФЗ «Об ипотеке»;
  • Гражданский Кодекс;
  • ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
  • ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Важный моментИпотечное кредитование накладывает на залоговый объект недвижимости ограничения по отчуждению. Даже если покупатель найден, продать такую квартиру или дом можно только с согласия банка. Поэтому действовать нужно с письменного заявления в банк о разрешении отчуждения.

Схемы реализации залоговой квартиры

По закону «Об ипотеке» предусмотрено четыре способа продажи залогового объекта недвижимости.

  • Досрочное погашение оставшейся суммы за средства покупателя без участия банка. Здесь стороны действуют по обоюдному согласию.
  • Самостоятельная продажа с участием банка. Между кредитором и будущим покупателем. Заключается соглашение о приобретении залоговой квартиры. Затем приобретатель гасит ипотеку. Заемщик получает справку из банка об отсутствии задолженности и снимает обременение с объекта. Только после этих шагов стороны оформляют договор купли/продажи.
  • Продажа через банк. В предварительно открытые банковские ячейки покупатель вносит две суммы: на погашение ипотеки и на оплату стоимости квартиры. Банк снимает обременение с объекта, после чего заемщик получает доступ к ячейке, содержащей деньги от продажи квартиры.
  • Реализация долговых обязательств. Человек, желающий приобрести квартиру, перекредитуется по существующим условиям. Фактически банк оформляет договор ипотечного кредитования на нового заемщика без снятия обременения с объекта.

Планируя продать залоговую квартиру, нужно аргументировано представить свою позицию банку. При этом стоит понимать, что проще перепродать высоко ликвидный объект с прекрасным расположением, удачной планировкой, расположенный в районе с развитой инфраструктурой.