Проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ

Правительство России активнро реализует ипотечную программу, призванную сделать собственное жилье доступной целью для большинства россиян и, как следствие, поддерживать положительную демографическую динамику. Как долго сохраниться рост и укрепление ипотечного кредитования? Когда оно достигнет пика и последует ли за этим пиком спад? Ответы на поставленные вопросы зависят, как от сегодняшнего состояния российского финансового рынка, так и от внешних факторов.

Где мы сейчас находимся?

На фоне других развитых стран Россия показывает хорошую динамику роста, но в абсолютных показателях отстает:

  • в России ставки по ипотечному кредитованию намного превышают европейские и американские;
  • у нас уровень ежегодной инфляции существенно выше, чем на Западе;
  • в нашей стране государство более активно ограничивает деятельность банков, защищая интересы заемщиков с одной стороны, и сдерживая рост ипотеки - с другой.

Ставки, проценты и сроки

Особенности финансового менталитета россиян существенно отражаются на системе ипотечного кредитования. Наверное, мы намного свободолюбивее наших западных соседей. Доказательством такому утверждению может служить статистика, согласно которой при сроках ипотеки в 25-30 лет наши соотечественники гасят ее в течение  7-9 лет досрочно. Следует также отметить, что дополнительные возможности досрочного избавления от долгов по ипотечному кредитованию нам дает государство, щедро субсидируя отдельные категории граждан (материнский капитал, военная ипотека, корпоративная поддержка и т.п.).

Отчасти такие возможности, делающие ипотеку привлекательной (и даже выгодной) порождают дополнительный спрос на кредиты, что ведет к естественному плавному росту ставок (что мы сейчас и наблюдаем). Еще одним катализатором повышения ипотечных процентов является высокая инфляция, не характерная для Запада.

Справедливости ради отметим, что ипотечная система также влияет на общее состояние экономики страны. Ведь именно от ипотечной системы, влияющей на объемы строительства и реализации недвижимости, зависит привлекательность сектора недвижимости для зарубежных инвесторов. К сожалению, степень этой привлекательности пока не высока, и основным источником денег для банков являются не долгосрочные инвестиции (которые были бы идеальным источником), а депозиты физических лиц, срок которых составляет 1-3 года, что несопоставимо со сроками ипотечных кредитов.

Государство, как регулятор

Банкиры явно не довольны ограничивающей государственной политикой в сфере регулирования ипотечной системы. Такое недовольство вызвано следующими шагами, направленными на защиту интересов заемщиков:

  • Запрет моратория на досрочное погашение. В настоящее время заемщик может погасить часть кредита или всю его сумму досрочно. При этом банк не получит тех процентов, на которые он рассчитывал при заключении сделки.
  • Штрафы от Роспотребнадзора, которым подвергаются банки, навязывающие страховые программы вкладчикам. При таком положении дел банки не только теряют дополнительную прибыль, но и несут дополнительные риски, связанные с невыплатами долгов в отдельных случаях.
  • Возможность банкротства физических лиц, в ходе которого банк может остаться без выплат и без залога.

Кто в данной ситуации прав? Государство или банковский сектор? Возможно, что истина скрывается где-то посередине. В любом случае – время все расставит на свои места.