Принципы оценки ипотечной недвижимости: о чем следует знать потенциальному заемщику

Определение стоимости недвижимости, передаваемой в залог по долгосрочному займу, является обязательным этапом заключения договора. Банки подходят к оценке с максимальной ответственностью. Финансовые организации принимают отчеты, составленные квалифицированными специалистами. Нередко потенциальным клиентам дают списки компаний и центров, которые отвечают критериям кредитора. От рыночной стоимости объекта зависит размер ипотечного займа, а также процентная ставка. В достоверном и полном расчете заинтересованы обе стороны сделки.

Основные критерии оценки

Общие правила расчета стоимости ипотечной недвижимости содержатся в законе 135-ФЗ от 29.07.98 года. Регламентом также является федеральный стандарт № 7, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 611. Ключевое значение имеют:

  • технические параметры объекта (площадь, этажность, материал стен, количество и тип окон);
  • состояние и потребность в ремонте;
  • уровень благоустройства;
  • год постройки и особенности архитектурного проекта;
  • место расположения;
  • спрос на аналогичную недвижимость на региональном рынке;
  • наличие автомобильной парковки, детской площадки;
  • уровень развития инфраструктуры в районе.

Несколько иными критериями руководствуется специалист при работе с земельным участком.

Большое влияние на оценочную стоимость предмета залога оказывает выбранный метод. Наиболее точным является комплексный анализ. Независимый эксперт производит расчет сразу тремя способами. Сначала он находит среднюю рыночную цену на аналогичное имущество (по региону), а затем определяет объем затрат на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. В завершение специалисты определяют возможность извлечения дохода от владения ипотечной недвижимостью. В отчете отражается средний показатель.

Перечень документов

Оценка предмета залога производится на основании письменной заявки собственника. Законный владелец заключает с фирмой договор об оказании услуг. Для полноценного анализа потребуется представить копии:

  • правоустанавливающих документов;
  • паспорта технической инвентаризации с экспликациями;
  • выписки из государственного кадастра;
  • удостоверения личности хозяина.

В ходе осмотра недвижимости, передаваемой в ипотеку, используют видео- или фотоаппаратуру. Полученные материалы прилагают к отчету вместе с удостоверенными копиями документов, подтверждающими квалификацию специалиста.

Существенно увеличить оценочную стоимость предмета залога помогут данные о завершении капитального ремонта, сведения о реализуемых в районе строительных проектах.

Как избежать обмана

Ужесточение условий ипотечного кредитования в России породило новую проблему. Банки стараются сотрудничать с оценочными компаниями, занижающими стоимость залоговой недвижимости. Умышленное снижение рыночных показателей дает повышенную защиту от неисполнения обязательств. В результате меньшая сумма кредита обеспечивается большим по стоимости имуществом. Заемщики же лишаются возможности в полном объеме воспользоваться программой. Они вынуждены изыскивать дополнительные средства на покупку.

Избежать занижения позволяет обращение к независимому специалисту. Оценщик не должен быть связан ни с потенциальным заемщиком, ни с банком. На практике реализовать схему сложно. Отказ от сотрудничества с конкретным центром является негласной причиной отклонения заявки. Если рыночная стоимость недвижимости явно занижена, можно обратиться с требованием о проверке в СРО. В этом случае результат пересчитают, а недобросовестного эксперта накажут.