•  / 
  •  / 
  • Опасные тенденции судебной практики: неоднозначные решения по ипотечным спорам 2017 года

Опасные тенденции судебной практики: неоднозначные решения по ипотечным спорам 2017 года

Верховный суд России стремится к выработке единого подхода в разрешении правовых вопросов. Однако добиться поставленной цели удается с трудом. В 2017 году по ипотечным спорам было озвучено сразу несколько неоднозначных позиций.

 

Количество судебных процессов, связанных с ипотечным кредитованием, растет с каждым годом. Заемщики становятся все более грамотными, а законодательство — лояльным. Граждане активно пользуются предоставленными правовыми инструментами. Однако процесс нередко перерастает в злоупотребление. Пытаясь защитить интересы рядовых клиентов, суды выносят неоднозначные решения.

 

Недобросовестность МФО или махинации с заемными средствами?

Клиенты микрофинансовой организации добились признания недействительности кредитного договора. Средства были выданы должникам под залог недвижимости в сумме 3,9 миллионов рублей. Сделку заключали в 2015 году (до внесения в закон об МФО поправок).

Граждане перечислили в пользу кредитора несколько взносов, после чего отправились в суд. Основным аргументом служило превышение суммой кредита максимальной планки в 1 миллион рублей. Деньги выдавали с формулировкой «иные займы», подробная трактовка которой в нормативно-правовом акте отсутствовала. Возможность заключать крупные сделки с обеспечением в виде залога недвижимости у микрофинансовых объединений появилась позже. В двух инстанциях должники отстояли свою позицию.

Эксперты опасаются, что прецедент станет основой мошеннических схем. Решение судов по этому делу сложно назвать справедливым. К моменту рассмотрения спора МФО разрешили заключать кредитные договоры на суммы, превышающие 1 миллион рублей. Истцы же, по мнению специалистов, попросту воспользовались пробелом в законодательстве. Юристы-практики с нетерпением ожидают разбирательства на уровне ВС РФ.

 

Сложности с неустойкой

Еще одно спорное дело рассматривали российские суды в первой половине 2017 года. В феврале кассационная инстанция окончательно отказала кредитору во взыскании штрафных санкций за счет ипотечной недвижимости. Служители Фемиды разрешили удерживать из реализационной стоимости залога только основной долг. При этом дело осложнялось банкротством заемщика. Неустойку предписывалось включить в отдельный реестр требований и взыскивать в общем порядке.

Экономическая коллегия Верховного суда РФ в определении № 301-ЭС16-17271 позицию скорректировала. Изменения носили уточняющий характер. Так, инстанция отметила:

  • требования по оплате штрафных санкций обеспечиваются залогом;

  • удовлетворение допускается после погашения долгов перед всеми кредиторами третьей очереди;

  • приоритет сохраняется перед аналогичными, но необеспеченными обязательствами.

Позиция Верховного суда РФ подверглась резкой критике со стороны кредитных организаций. Определение наносит удар по гарантиям исполнения ипотечных займов. В таких условиях банк не сможет полностью защититься от последствий банкротства клиента и компенсировать убытки.

 

Риск изменения валютного курса лежит на заемщике

В 2014 году резкое обесценивание рубля поставило участников валютной ипотеки на грань банкротства. В течение нескольких лет представители власти, юристы, банки и независимые эксперты пытаются отыскать эффективный механизм защиты от подобных явлений.

Казалось бы, Верховный суд РФ должен озаботиться проблемой и попытаться отыскать решение. Однако в 2017 году высшая инстанция окончательно возложила риск валютных колебаний на заемщиков. В определении 78-КГ16-58 акцентируется внимание на обязанности граждан самостоятельно оценивать последствия сделки.

Таким образом, практика по ряду вопросов ипотечного кредитования остается неоднозначной. Прецедент не имеет силу закона, но играет важную роль в юридической практике. Ошибки служителей Фемиды обходятся дорого и заемщикам, и банкам.