Можно ли сэкономить на ипотеке?

Ипотечный кредит для большинства россиян – единственная возможность улучшить жилищные условия. Но экономическая нестабильность «отпугивает» потенциальных заемщиков от оформления ипотеки. А зря – если правильно рассчитать риски, на ипотеке можно сэкономить. Рассмотрим основные пункты кредитных программ с точки зрения экономической выгоды для заемщика.

 

Процентная ставка

До 5-10% экономии от стоимости ипотеки приносит грамотный выбор процентной ставки. Этот варьирующийся показатель напрямую зависит от:

  • длительности кредитного соглашения;
  • суммы первоначального платежа (размер взноса составляет 10-20% от ипотеки).

Чтобы уменьшить общую сумму процентных выплат, заключайте договор на минимальный кредитный срок, правда, норма ставки автоматически увеличится, а значит, заемщика ожидает дополнительная финансовая нагрузка.

Если заемщику важен «сегодняшний день» и он не рассматривает кредит в долгосрочной перспективе, ему следует максимально увеличить срок действия кредитного договора – это  минимизирует норму ежемесячных выплат.

Если размер ставки рассчитывается на основе суммы, из которой исключен первоначальный одноразовый взнос по ипотеке, следует договориться с банком о максимальном размере этого платежа. Увеличение взноса уменьшит норму ежемесячного процента, и рассмотрев экономию за годовой или пятилетний период, вы не поверите, насколько выгодной становится максимальная одноразовая выплата.

В-третьих, норму процента снизит покупка жилья на вторичном рынке или приобретение квартиры в уже возведенной новостройке. В теории, жилье в строящемся доме стоит дешевле, но на практике инвесторам приходится 3-4 раза делать дополнительные взносы, поскольку строительство затягивается, а стоимость стройматериалов повышается.

И, наконец, лучше выбирать кредит с фиксированной ставкой, поскольку «плавающая» ежемесячная норма неуклонно повышается, будучи «привязанной» к валютной котировке и коэффициенту инфляции.

 

Срок кредитования и способ погашения платежей

Большинство ипотечных программ рассчитаны на 25-30 лет, но банки разрешают погашать задолженность до наступления оговоренного срока. Выплата кредита на 5-7 лет раньше, уменьшает сумму переплаты на 5-8%, но необходимо оговаривать условия, на которых банки погасит кредит до официальной даты окончания договора. Есть ипотечные программы, предусматривающие такую возможность бесплатно, другие требуют за досрочное погашение плату. Итоговая сумма начисленных комиссий и штрафных санкций может составить 30-50% от суммы, которую необходимо было бы заплатить на момент окончания кредитного соглашения.

Разной бывает и схема погашения кредита:

  • аннуитет предусматривает выплату процентов равными суммами на протяжении кредитного периода. Равные платежи позволяют заемщикам эффективней планировать бюджет, но, в первые годы тело кредита практически не выплачивается, погашается лишь процентная ставка, поэтому дополнительных переплат не избежать;
  • дифференциальная схема построена по принципу убывания величины ставки, поэтому позволяет заемщикам экономить.

 

Программы рефинансирования

Уровень конкуренции в кредитной сфере заставляет банки пересматривать и менять условия ипотечных программ, делая их с каждым годом более выгодными для заемщиков. Взять новый ипотечный продукт и погасить действующую задолженность поможет рефинансирование, позволяющее изменить:

  • срок кредитования;
  • валюту кредита;
  • схему погашения долга;
  • размеры процентной ставки.

Заемщик повторно оплачивает страховку, оценку недвижимости и еще ряд комиссионных выплат, но эти затраты невелики в сравнении с экономией, которую обещает рефинансирование ипотеки.

 

Валюта кредита

Валютой ипотечного договора бывает российский рубль, доллар и евро (правда, есть банки, работающие с иенами и швейцарскими франками), поэтому заемщик самостоятельно решает, в какой денежной единице оформлять заем. И многим кажется, что ставка в долларах и евро выгоднее, поскольку ее нормативные показатели ниже.

Но это заблуждение – при колебаниях валютного рынка государство поддерживает курс рубля, а не доллара или евро, поэтому кредит в иностранной валюте за эти дни может подорожать в 1,5-2 раза.

Но оформлять договор в рублях заемщикам, имеющим стабильный валютный доход, также не рекомендуется. Ведь расходы за конвертацию будут значительными даже в разрезе 12 месяцев, не говоря уже о 25-30 годах действия кредитного договора. Поэтому, чтобы сэкономить, следует оформлять кредит в валюте, к которой «привязан» основной источник дохода заемщика или же в фиксированной рублевой ставке, на которую не влияют колебания валютного рынка.

 

Плата за дополнительные услуги

Ипотечное кредитование связано с рядом расходов, которые приходится оплачивать заемщику в рамках открытых, а порой скрытых комиссий. К ним относят плату за:

  • рассмотрение заявления;
  • оценку недвижимости;
  • выдачу денег;
  • конвертацию валюты;
  • страхование;
  • аренду депозитария и пр.

Сократить эти расходы можно разными способами:

  • воспользоваться услугами не аккредитованных банком, а независимых нотариусов;
  • отказаться от услуг брокеров, даже при условии, что выдача кредита затянется на несколько дней;
  • страховать имущество самостоятельно, экономя до 0,5% от остатка ежегодно;
  • не использовать депозитарную ячейку либо арендовать ее на минимальный срок;
  • не использовать перевод кредитных средств на свой счет или карту (1,5% от суммы кредита), а сразу обналичить их (0,5%).

В каждом банке нужно потребовать у менеджеров список скрытых комиссий и сравнить их, чтобы выбрать максимально выгодную ипотечную программу. И возможно, что ипотека с меньшей процентной ставкой окажется более дорогостоящей, чем продукты, не предусматривающие дополнительных трат, поскольку невыгодные для заемщика моменты банки оглашают, когда клиент морально «созрел» для оформления ипотеки.

И, наконец, один раз в жизни россияне может воспользоваться правом на налоговый вычет. Это может быть:

  • имущественный вычет, при котором 13% стоимости жилья, цена которого не превышает 2,0 млн.рублей, возвращается покупателю;
  • вычет на проценты – 13% от стоимости недвижимости выдается на руки покупателю.

Подытоживая, еще раз отметим, что решив оформить ипотеку, детально изучайте программы всех ведущих финансовых учреждений, детально изучая вышеописанные моменты.

Затем выберете наиболее понравившиеся программы и рассчитайте общую сумму переплаты за кредит по каждой из них, включив в нее все затраты. Сравнив итоговые суммы, вы поймете, какая программа будет действительно выгодной. Но помните, что экономя на одной позиции, вы можете переплатить на другой, сведя все усилия к «нулю», поэтому оценивайте реально свои шансы и принимайте только обоснованные решения.