Как взять ипотеку и не остаться без штанов?

Сегодня ипотека часто оказывается единственным выходом для жителей страны, которые желают иметь свою жилплощадь. Но многие боятся этой долговой ямы, ведь обычно ипотечный кредит оформляется на долгий срок, переплаты часто превышают стоимость самой квартиры, да и жилье будет в залоге у банка до момента полного погашения долга. Неужели ипотека так страшна? 

Если подойти ко всему грамотно, а не как большинство заемщиков, то можно сэкономить на ипотеке очень много, вплоть до того, что переплата будет уменьшена в 2 раза. В этой статье пойдет речь именно об этом. 

Начинать следует с простого 

В первую очередь необходимо изучать предложения разных банков, так как условия кредитования везде различаются. Особенно сейчас, в условиях жесткой конкуренции, банки привлекают новых заемщиков, предлагая все более выгодные программы кредитования. 

Что это дает? К примеру, в банке напротив вашего дома ипотека выдается под 13% в год, а в банке через улицу – под 12.5%. Кажется, что разница не такая большая, но следует взять в руки калькулятор. Допустим, в ипотеку берется 4 млн рублей на 25 лет. 

1. Если ставка 13% в год, то при аннуитетной схеме погашения процентная переплата за 25 лет составит 9 572 632 р. 
2. Если ставка будет 12.5%, то переплата составит 9 117 098 р. 

Разница приличная. Но не стоит забывать и том, что банк предусматривает разные комиссии. Другими словами, сама процентная ставка в каком-либо банке может быть сравнительно небольшой, но будут завышенные комиссии за рассмотрение заявки, за обслуживание счета и т. д. 

Важно: ставка бывает фиксированной и плавающей, и если банк предлагает выбор, то рекомендуется выбирать вариант с фиксированной ставкой, так как плавающая может меняться в зависимости от изменений в экономике и рыночной конъектуры. 

Как можно сэкономить много 

Рекомендуется не спешить с оформлением ипотеки, если есть возможность повременить. Лучше накопить определенную сумму, чтобы внести максимально возможную сумму в качестве первого взноса. Дело в том, что от этого также зависит итоговая переплата. Все логично, чем больше размер первого взноса, тем меньшая сумма выдается банком в кредит. Значит, и переплата будет меньше. 

Отличный вариант – направление материнского капитала в счет первого взноса или частичного досрочного погашения. 

Например, условия ипотеки такие: 

- цена квартиры: 5 млн руб.; 
- срок: 25 лет; 
- ставка: 12.5%; 
- первый взнос: 1 млн руб. 

Это наш первый пример, который был выше. Итоговая переплата - 9 117 098 р. Если бы заемщик подкопил денег, и внес, допустим, 1.5 млн р. в качестве первого взноса, то в кредит банк выдал бы 3.5 млн. р. Значит, переплата за 25 лет составила бы 7 977 461 р. 

Важно: иногда банки ставят верхний порог первого взноса. Например, он не может быть выше 30%. В таком случае свои накопленные деньги можно пустить на частичное досрочное погашение, т. е. внести их сразу в счет первого платежа по кредиту. 

Вообще на процентную переплату влияет еще и срок погашения. Чем дольше срок, тем больше банк успеет начислить процентов за пользование кредита. Допустим, заемщик берет в ипотеку 4 000 000 р. под 12.5% на 25 лет. Переплата, как уже говорилось, будет 9 117 098 р. Если же срок кредита будет 20 лет, то переплата составит 6 924 609 р. Это уже существенно. 

Однако стоит сказать, что ежемесячные платежи будут немного выше, если срок кредита будет меньше. 

Налоговый вычет 

Каждый заемщик должен знать, что он может вернуть часть средств после погашения кредита. Это налоговый вычет, полагающийся всем налогоплательщикам. Вычет составляет 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. руб.) и еще 13% из уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390 тыс. р. 

Вычет можно получать каждый год в налоговой инспекции и направлять на досрочное погашение кредита. 

Сколько можно сэкономить? 

Дать точный ответ невозможно, так как уровень дохода у всех разный. У кого-то есть материнский капитал, у кого-то – нет. Кто-то в состоянии вносить крупные платежи, а кто-то уже и не рад, что взял ипотеку. Но для примера следует рассмотреть 2 варианта. 

Вариант 1: 

- стоимость квартиры: 4 млн р.; 
- годовой процент: 13%; 
- срок ипотеки: 25 лет; 
- первый взнос: 15%; 
- вид погашения: аннуитетный. 

Общая переплата в таком случае составит 8 136 737 р. 

Вариант 2: 

- цена квартиры: 4 млн р.; 
- годовой процент: 12.5% (т. е. вы не поленились и нашли банк с меньшей процентной ставкой); 
- срок ипотеки: 20 лет; 
- первый взнос: 25%; 
- вид погашения: аннуитетный. 

Переплата будет в размере 5 139 457 р. 

Также в таком случае можно вернуть 650 000 р. из уплаченного налога после погашения ипотеки. Или же можно получать вычет ежегодно и направлять в счет досрочного погашения. 

Вместо вывода 

Как сэкономить на ипотеке? Во-первых, изучить разные банки и выбрать наиболее выгодные условия. Во-вторых, не спешить с оформление кредита и накопить более или менее крупную сумму для первого взноса. В-третьих, по возможности не оформлять ипотеку на длительный срок, так как это уже заметная переплата. 

Это советы для тех, кто только планирует оформить ипотеку. Если кто-то уже давно гасит ее, то можно для экономии посоветовать налоговый вычет или рефинансирование – новый кредит в другом банке, но с меньше годовой ставкой. 

Также можно сэкономить на ипотеке, если по возможности вносить более крупные платежи, т. е. больше, чем это положено по договору. Особенно это эффективно при дифференцированном способе погашения. В таком случае размер основного долга будет быстрее уменьшаться. Соответственно, последующие проценты будут высчитываться из остатка, т. е. переплата постепенно будет уменьшаться.

Наш потребительский кооператив  «Городской Сберегательный Союз» предлагает такой вариант кредитования как займ под залог квартиры без доходов