История ипотеки в России: Вторая волна.

После окончания первой ипотечной волны в Российской Империи, растянувшейся более чем на сто лет, и небольшого перерыва в деятельности ипотечных государственных банков началась вторая эпоха, которую можно назвать золотым веком ипотечного кредитования дореволюционной России. Эта эпоха подлилась до начала 20 века.

Начало ипотечного возрождения, приходящееся на 1861 год, не случайным образом совпало с отменой крепостного права. Свободные крестьяне могли купить землю лишь в кредит на длительный срок, для чего по всей стране были созданы различные банки, как государственной собственности, так и иных форм.

Новые условия

Чтобы не повторять ошибок прошлого столетия государство, сняв запрет на выдачу долгосрочных кредитов, наложило ряд ограничений:

  • срок выдачи ипотечных кредитов составлял 49 лет;
  • размер годовой кредитной ставки составлял 6%;
  • размер выдаваемой ссуды ограничивался 80% от общей стоимости приобретаемого земельного удела;
  • предметами ипотеки стала не только земля, но и городская недвижимость.

Таким образом, ипотечное кредитование позапрошлого века обрело черты, свойственные сегодняшней ипотечной системе.

Создание новых финансовых учреждений

Теперь, когда ипотека стала рентабельной, и даже прибыльной, помимо государственных банков к выдаче долгосрочных кредитов подключился и частный (кооперативный) капитал. Переходным этапом стало создание городских ипотечных обществ, основой которых все же служили муниципальные средства.

Заемщиками денег у городских ипотечных обществ могли быть только их члены. Порядок принятия решения о выдаче ссуды в рамках ипотечного кредитования был следующий:

  1. подача заявки заемщиком с указанием закладываемого имущества;
  2. создание оценочной комиссии, состоявшей из членов общества;
  3. оценка стоимости недвижимости, предлагаемой в качестве залога;
  4. оценка доходности закладываемой недвижимости;
  5. принятие решения о выдаче кредита в размере половины стоимости залога;
  6. оформление закладной и контракта;
  7. выдача купонов (облигаций).

Заемщик продавал облигации и использовал полученные средства по своему усмотрению. До момента выплаты долга по кредиту закладная на недвижимость хранилась в городском ипотечном обществе, а сама земля находилась в распоряжении владельца.

Повторный залог

Действовавшим в то время законодательством допускался неоднократный повторный залог недвижимости, что существенно усложняло работу кредитных организаций. Собственник мог многократно заложить свое поместье, после чего оказаться банкротом.  В таком случае в первую очередь свои долги получали более ранние кредиторы, а остальные в хронологическом порядки рассчитывались по остаточному принципу.

Все операции по купле, продаже и залогу недвижимости регистрировались в  особых государственных учреждениях – нотариальных департаментах окружных судов.

Конец «Золотой эпохи» Ипотечного кредитования

Революция 1917 года резко оборвало успешно развивавшуюся ипотечную систему. Банки и другие финансовые учреждения были национализированы и расформированы. Все кредитные общества были признаны незаконными Декретом от 17.05.1917 года.

Третья волна российской ипотеки началась на наших с вами глазах. Сколько она просуществует – покажет время.