Что такое вторичная ипотека: многократный залог

Развитие рынка ипотечного кредитования привело к появлению нового финансового механизма. Собственники получили возможность неоднократно передавать недвижимость в залог по разным договорам. Обязательным условием реализации схемы является достаточность оценочной стоимости объекта для удовлетворения требований всех кредиторов.

Общие правила вторичной ипотеки

Заключить новый договор заемщик вправе до погашения предыдущего. На привлечение дополнительных денежных средств под залог недвижимости владельцы решаются по разным причинам. Распространенным основанием служит повышение рыночной стоимости объекта. Это происходит в результате реконструкции, модернизации, капитального ремонта сооружения или экономических потрясений.

Кредитором по соглашению о вторичной ипотеке вправе выступить как первоначальный банк, так и сторонняя организация. Обеспечить новые долговые обязательства предметом залога владелец может при соблюдении следующих условий:

  • общая сумма займов не превышает 80 % рыночной стоимости объекта;
  • первый кредитор согласен на совершение сделки;
  • аресты или иные обременения отсутствуют;
  • заемщик сохранил платежеспособность и постоянные источники дохода;
  • страховка на капитальное строение оформлена должным образом.

Порядок заключения сделки мало отличается от традиционных схем. Заявку клиента рассматривают, платежеспособность и добросовестность проверяют, а ставку рассчитывают с учетом рисков. Вторую и последующие записи об ипотеке вносят в ЕГРП до, либо после выдачи займа. В большинстве случаев финансовые организации требуют зарегистрировать залог заранее. Такой подход исключает вероятность мошенничества.

Варианты вторичной ипотеки

Эксперты считают правовой механизм прогрессивным и полезным. При грамотном его применении собственник недвижимости может неоднократно получать кредиты. В практике встречаются разные формы вторичного залога недвижимости.

1) Займы на развитие хозяйственных комплексов

Распространение механизм получил в агропромышленном и производственном секторах. Владельцы предприятий закладывают недвижимость с целью пополнения оборотного капитала или расширения бизнеса. Кредиты выдаются по мере повышения рыночной стоимости объекта и понижения остатка по предыдущему договору. Соглашения же стараются заключать с одним банком, что позволяет контролировать размер совокупного долга.

2) Неотделимые улучшения

Схему реализуют собственники, повысившие уровень благоустройства, увеличившие площадь или этажность предмета залога. Ипотечный кредит выдается с учетом новой стоимости капитального строения. Обязательным условием является законность реконструкции или перепланировки.

3) Снижение остатка по кредиту

Получить новый долгосрочный заем под залог ипотечной недвижимости клиенты могут до истечения первого договора. Банки одобряют заявки, если клиент исправно вносил ежемесячные взносы, выполнял условия соглашения, сохранил платежеспособность и положительную кредитную историю. При расчете суммы принимают во внимание имеющиеся обязательства, а также стоимость объекта. Воспользоваться схемой могут только добросовестные заемщики.

В завершение отметим, что сегмент вторичной ипотеки находится на начальном этапе развития. Отношения здесь лишь начинают складываться, а банки действуют осторожно. Добиться одобрения заявки рядовому клиенту невероятно сложно.